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中心城区房地产开发企业“双随机”检查工作指引

一、检查对象

中心城区房地产开发企业。

二、检查方式

检查采取随机抽查的方式，由市住建局按5%比例随机抽取检查对象进行检查。检查采取查看资料、听取汇报、查看现场等方式进行。

三、检查内容

对未取得《商品房预售许可证》预售商品房、不正当手段取得商品房预售许可等情形的行政检查。

1、是否取得了五证（土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证），并在经营场所公示。

2、未取得预售许可擅自预售商品房，以认购、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款等性质的费用。

3、取得预售许可证的商品房项目是否一次性公开全部准售房源，并在楼盘销控表中明码标价对外公示，将销售情况在销控表中进行更新。

4、是否将开发企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外进行销售，是否采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，是否进行虚假交易。

5、已取得预售许可证的商品房项目，是否存在故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为。

6、实行代理销售的商品房项目，是否委托在房地产主管部门登记备案的房地产经纪机构代理，是否将备案证书在销售现场公示。

7、房地产中介服务机构和执业人员在代理过程中是否存在炒卖房号、赚取销售差价、签订“阴阳合同”发布虚假信息和未经核实的信息、采取内部认购和雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围等违规行为。

8、已取得预售许可证的商品房项目，是否严格执行预售合同备案制度。

9、是否在销售现场公示预售资金监管银行和监管账户、监管部门举报电话。

10、是否有其他违反法律法规的行为。

四、检查的依据

（一）《中华人民共和国房地产管理法》

第四十五条?商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

（二）《城市房地产开发经营管理条例》

第二十二条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

（三）《商品房销售管理办法》

第四条  房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第六条 商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第三十八条  违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

(五)分割拆零销售商品住宅的；

(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。

（四）《城市商品房预售管理办法》

第五条  商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条  商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第九条  开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条  商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

（五）《房地产经纪管理办法》

第二十五条　房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
　　（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
　　（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
　　（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
　　（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
　　（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
　　（六）改变房屋内部结构分割出租；
　　（七）侵占、挪用房地产交易资金；
　　（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
　　（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
　　（十）法律、法规禁止的其他行为。

（五）《关于进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知》赣建房〔2019〕8号

一、规范商品房销售信息公示

房地产开发企业或委托中介机构销售新建商品房的，应在商品房销售大厅显著位置集中公示和警示以下信息，同时在市、县住房城乡建设（房管）部门指定的网站公示以下内容。

1.房地产开发企业《营业执照》《房地产开发资质证书》，在售商品房《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》及《商品房预（销）售许可证》。

2.商品房项目规划总平面图、楼幢建筑平面图、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑层数、户型详图，已批准预售的楼幢（预售楼幢号与规划不一致的，应作特别说明）、房屋对应土地使用年限、房屋规划用途，房产测绘成果报告、公共配套说明、地下停车位平面图、人防区域平面图，停车位配比，地下车位租售方案等，位于人防防护区范围内的停车位（车库）应注明“人防车位（车库）”。

3.土地使用权、在建工程设置抵押项目，应公示抵押权人基本信息、抵押金额、抵押年限、抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料。

4.《江西省商品房销售明码标价销售公示表》（一房一价表），内容包括：每套商品房楼层、朝向、房号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、销售价格、价格有效时间等情况。

5.精（全）装修商品住房需公示住宅装修价格、住宅装修交付标准清单、装修价格评估报告等内容。

6.销售现场应公示销售人员信息，内容包括姓名、身份证号码、相片及上岗证明、工号等。未经房地产开发企业委托的中介机构及从业人员，不得列入其中。房地产开发企业委托房地产中介机构代理销售的，应公示商品房销售委托书和委托范围、时限。

7.商品房预售资金监管银行和监管帐户，住房城乡建设（房管）、市场监管等部门的举报电话。

8.法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。

附件

2023年度房地产开发企业

双随机检查情况表

企业名称：

企业法人（负责人）：           联系电话：

办公地址：

检查时间：                     检查人：